4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle kentsel dönüşüm sürecinde karar alma, tebligat ve anlaşmayan maliklerin paylarına ilişkin önemli değişiklikler yapıldı. Özellikle karar yeter sayısının değişmesi ve bazı sürelerin hak kaybına yol açabilmesi, riskli yapı sahiplerinin süreci yakından takip etmesini gerektiriyor.
Peki kentsel dönüşüm 2026 yılında nasıl işliyor, malik ve kiracıların hangi hakları bulunuyor ve hangi desteklerden yararlanılabiliyor? En önemli noktaları bir araya getirdik.
Kentsel Dönüşümde 2026’da Ne Değişti?
2026 yılında yapılan en önemli değişikliklerden biri, yapının yeniden inşasına ilişkin kararların arsa payı oranında salt çoğunlukla alınabilmesi oldu.
Burada ölçü malik sayısı değil, tapudaki arsa payı. Toplam arsa paylarının yüzde 50’sinden fazlasını temsil eden maliklerin aynı yönde karar vermesi yeterli. Önceki dönemde uygulanan üçte iki çoğunluk şartı kaldırıldı.
Toplantı çağrısında da tek bir malikin talebi yeterli kabul ediliyor. Çağrı Ek-12 formuyla ve 15 günlük ilan süresi gözetilerek yapılıyor; muhtarlık ilanı ve elektronik bildirim de geçerli tebligat yöntemleri arasında bulunuyor.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlıyor?
Süreç, yapının riskli yapı olduğunun tespit edilmesiyle başlıyor. Riskli yapı tespiti için tek bir malik başvurabiliyor ve başvuru Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara yapılıyor.
Rapor sonucunda yapı riskli bulunursa durum tapu müdürlüğüne bildiriliyor ve tapuya riskli yapı şerhi işleniyor. Maliklere yapılan tebligatın ardından itiraz süreci başlıyor.
İtiraz edilmez veya itiraz reddedilirse tespit kesinleşiyor. Sonrasında tahliye ve yıkım işlemleri yürütülüyor. Yıkımın ardından yeni yapının nasıl inşa edileceğine ilişkin karar maliklerin toplantısında alınıyor.
Kentsel Dönüşümde Hangi Süreler Önemli?
Kentsel dönüşümde sürelerin başlangıcı, tebligatın hangi tarihte yapılmış sayıldığına göre değişiyor.
Elektronik Tebligat: Beşinci günün sonunda tebliğ edilmiş sayılıyor.
Noter Tebligatı: Teslim tarihi esas alınıyor.
İlan Yoluyla Tebligat: İlanın son günü tebliğ tarihi kabul ediliyor.
Kaçırılmaması Gereken Süreler
| İşlem | Süre |
| Riskli yapı tespitine itiraz | 15 gün |
| Sözleşme teklifine cevap | 15 gün |
| Tahliye | 60 gün, gerekli hallerde uzatılabilir |
| Kira yardımı başvurusu | Tahliyeden itibaren en geç 1 yıl |
| Riskli yapı tespiti başvurusu | 31 Aralık 2026 |
Özellikle 15 günlük itiraz süresinin kaçırılması, riskli yapı tespitine karşı idari itiraz imkanının kaybedilmesine neden olabilir. Sözleşme teklifine süresi içinde cevap verilmemesi de anlaşmayan malikin payına ilişkin satış sürecini gündeme getirebilir.
Anlaşmayan Malikin Payına Ne Olur?
Çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, belirlenen usule göre açık artırmayla diğer maliklere satışa çıkarılabiliyor.
Payın bu yolla alıcı bulmaması halinde, riskli alanlarda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili idare belirli koşullarda rayiç bedel üzerinden satın alma sürecine dahil olabiliyor.
Buradaki önemli nokta şu:
Çoğunluk kararına katılmayan malikin dairesi bedelsiz olarak elinden alınmıyor. Payının karşılığında bedel ödeniyor. Ancak malik, yeni binada bağımsız bölüm sahibi olma ve taşınmazın gelecekteki değer artışından yararlanma imkanını kaybedebiliyor.
Kararlara karşı dava açılması ve gerekli koşullarda yürütmenin durdurulmasının talep edilmesi mümkün. Ancak dava açılması tahliye sürecini kendiliğinden durdurmuyor.
2026 Kentsel Dönüşüm Destekleri Neler?
Yarısı Bizden kampanyasında konut başına toplam destek 1.750.000 TL’ye kadar çıkıyor.
| Destek Kalemi | Tutar |
| Konut – Hibe | 875.000 TL |
| Konut – Kredi | 875.000 TL |
| İş yeri (ilk) – Hibe | 437.500 TL |
| İş yeri (ilk) – Kredi | 437.500 TL |
| Taşınma desteği | 125.000 TL |
Kredinin geri ödemesi yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra başlıyor.
İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında ise belirli alanlardaki hak sahipleri için aylık yüzde 0,69 faizle, 180 aya kadar vadeyle 3 milyon TL’ye kadar kredi imkanı bulunuyor.
Kira yardımı ise riskli yapılarda 18 aya, riskli alanlarda 48 aya kadar ödenebiliyor. Aylık tutarlar il gruplarına göre belirleniyor ve dönemsel olarak güncelleniyor. Antalya ikinci grupta yer alıyor.
Desteklerin güncel tutarları ve başvuru koşulları, başvuru öncesinde ilgili idare veya Bakanlık tarafından kontrol edilmeli.
Kiracının Kentsel Dönüşümde Hakları Neler?
Kiracı, malik gibi aylık kira yardımı almıyor. Ancak belirli koşullarda tek seferlik taşınma desteğinden yararlanabiliyor.
Kiracının ayrıca:
- kira sözleşmesini,
- tahliye tarihini,
- gerekli ikamet ve başvuru belgelerini
saklaması gerekiyor.
Binanın riskli yapı ilan edilmesi, kira sözleşmesinden doğan hakların kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmiyor. Kiracının destek başvurusu da malikin kira yardımı başvurusundan ayrı yürütülüyor.
Kentsel Dönüşümde Hak Kaybına Yol Açan 5 Hata
- Tebligatı takip etmemek: Elektronik bildirim ve ilan yoluyla yapılan tebligatlar da süreleri başlatabilir.
- İtiraz süresini kaçırmak: Riskli yapı tespitine itiraz için 15 günlük süre bulunuyor.
- Sözleşmeyi okumadan imzalamak: Paylaşım oranı, teslim tarihi, bağımsız bölüm, gecikme ve diğer önemli şartlar sözleşmede açıkça yer almalı.
- Kira yardımı başvurusunu ertelemek: Destekler otomatik olarak ödenmiyor; başvuru sürelerinin takip edilmesi gerekiyor.
- Müteahhit teminatını sorgulamamak: 1 Ocak 2024 sonrası ruhsatlarda teminat oranı yüzde 6 olarak uygulanıyor.
Antalya’da Kentsel Dönüşümde Nelere Dikkat Edilmeli?
Antalya’da özellikle eski yapı stokunun bulunduğu bölgelerde bir taşınmaz satın alırken yalnızca dairenin mevcut durumuna bakmak yeterli değil.
Özellikle Muratpaşa ve Kepez’de 2000 öncesi yapı stokunun bulunduğu bölgelerde, satın alma öncesinde;
- tapu kaydındaki 6306 sayılı Kanun kapsamındaki şerhler,
- riskli yapı tespiti,
- maliklerin aldığı dönüşüm kararları,
- varsa müteahhit sözleşmesi,
- devam eden dava veya idari süreçler
kontrol edilmeli.
Çünkü dönüşüm süreci başlamış bir binada daire satın almak, yalnızca mevcut taşınmazı değil, o taşınmazın dönüşüm sürecini de devralmak anlamına gelebilir.
Grand Emlak Perspektifi
Kentsel dönüşümde önemli olan yalnızca binanın yenilenip yenilenmeyeceği değil; hangi koşullarda yenileneceği ve bu sürecin taşınmazın gelecekteki değerini nasıl etkileyeceğidir.
Grand Emlak olarak dönüşüm sürecindeki taşınmazlarda işlem öncesinde tapu kaydını, şerhleri ve varsa dönüşüm sürecine ilişkin belgeleri inceliyor; ayrıca değerlendirilmesi gereken bir durum varsa bunu açık şekilde paylaşıyoruz.
İyi bir gayrimenkul kararı, yalnızca bugünkü taşınmaza değil, yarının değerine de bakmayı gerektirir.
