Mit der Änderung der Verordnung vom 4. Februar 2026 wurden wichtige Neuerungen bei Beschlussfassungen, Zustellungen und den Anteilen von Eigentümern eingeführt, die einer städtebaulichen Erneuerung nicht zustimmen. Insbesondere die Änderung der erforderlichen Mehrheit sowie Fristen, deren Versäumung zu Rechtsverlusten führen kann, machen es für Eigentümer risikobehafteter Gebäude erforderlich, den Prozess genau zu verfolgen.
Wie funktioniert also die städtebauliche Erneuerung im Jahr 2026, welche Rechte haben Eigentümer und Mieter und welche Unterstützungen stehen zur Verfügung? Die wichtigsten Punkte haben wir hier zusammengefasst.
Was hat sich 2026 bei der städtebaulichen Erneuerung geändert?
Eine der wichtigsten Änderungen im Jahr 2026 besteht darin, dass Entscheidungen über den Wiederaufbau eines Gebäudes nun mit einer einfachen Mehrheit nach Grundstücksanteilen getroffen werden können.
Maßgeblich ist nicht die Anzahl der Eigentümer, sondern der im Grundbuch eingetragene Grundstücksanteil. Es genügt, wenn Eigentümer, die mehr als 50% der gesamten Grundstücksanteile vertreten, in dieselbe Richtung entscheiden. Die bisherige Zweidrittelmehrheit wurde aufgehoben.
Auch für die Einberufung einer Eigentümerversammlung reicht nun der Antrag eines einzelnen Eigentümers aus. Die Einladung erfolgt mit dem Formular Anlage 12 unter Einhaltung einer 15-tägigen Bekanntmachungsfrist. Auch Bekanntmachungen über das Muhtarlık sowie elektronische Zustellungen gelten als wirksame Zustellungsformen.
Wie beginnt der Prozess der städtebaulichen Erneuerung?
Das Verfahren beginnt mit der Feststellung, dass ein Gebäude als risikobehaftetes Gebäude einzustufen ist. Bereits ein einzelner Eigentümer kann eine solche Prüfung beantragen. Der Antrag wird bei vom Ministerium zugelassenen Institutionen gestellt.
Wird das Gebäude im Gutachten als risikobehaftet eingestuft, wird dies dem Grundbuchamt mitgeteilt und ein entsprechender Vermerk im Grundbuch eingetragen. Nach der Zustellung an die Eigentümer beginnt die Widerspruchsfrist.
Wird kein Widerspruch eingelegt oder wird dieser zurückgewiesen, wird die Feststellung rechtskräftig. Danach folgen Räumung und Abriss. Nach dem Abriss entscheiden die Eigentümer in einer Versammlung darüber, wie das neue Gebäude errichtet werden soll.
Welche Fristen sind bei der städtebaulichen Erneuerung wichtig?
Der Beginn der Fristen richtet sich danach, wann die Zustellung rechtlich als erfolgt gilt.
Elektronische Zustellung: Gilt mit Ablauf des fünften Tages als zugestellt.
Notarielle Zustellung: Maßgeblich ist das tatsächliche Zustelldatum.
Zustellung durch Bekanntmachung: Der letzte Tag der Bekanntmachung gilt als Zustellungsdatum.
Wichtige Fristen
| Vorgang | Frist |
|---|---|
| Widerspruch gegen die Feststellung als risikobehaftetes Gebäude | 15 Tage |
| Antwort auf Vertragsangebot | 15 Tage |
| Räumung | 60 Tage, bei Bedarf verlängerbar |
| Antrag auf Mietunterstützung | Spätestens 1 Jahr nach Räumung |
| Antrag auf Risikofeststellung | 31. Dezember 2026 |
Insbesondere das Versäumen der 15-tägigen Widerspruchsfrist kann dazu führen, dass die Möglichkeit eines verwaltungsrechtlichen Widerspruchs verloren geht. Auch die nicht fristgerechte Antwort auf ein Vertragsangebot kann das Verkaufsverfahren bezüglich des Anteils eines nicht zustimmenden Eigentümers auslösen.
Was geschieht mit dem Anteil eines nicht zustimmenden Eigentümers?
Die Grundstücksanteile von Eigentümern, die dem Mehrheitsbeschluss nicht zustimmen, können nach dem vorgesehenen Verfahren den übrigen Eigentümern im Rahmen einer Versteigerung zum Kauf angeboten werden.
Findet der Anteil auf diesem Weg keinen Käufer, können in Risikogebieten unter bestimmten Voraussetzungen die Präsidentschaft für städtebauliche Erneuerung, TOKİ oder die zuständige Behörde in den Erwerbsprozess zum Marktwert einbezogen werden.
Wichtig ist dabei:
Die Wohnung eines Eigentümers, der dem Mehrheitsbeschluss nicht zustimmt, wird ihm nicht entschädigungslos entzogen. Für seinen Anteil wird eine Gegenleistung gezahlt. Allerdings kann er dadurch die Möglichkeit verlieren, im neuen Gebäude eine selbständige Einheit zu erhalten und von künftigen Wertsteigerungen zu profitieren.
Gegen Beschlüsse kann Klage erhoben und, sofern die Voraussetzungen vorliegen, die Aussetzung der Vollziehung beantragt werden. Die Einreichung einer Klage stoppt den Räumungsprozess jedoch nicht automatisch.
Welche Unterstützungen gibt es 2026 bei der städtebaulichen Erneuerung?
Im Rahmen der Kampagne **„Yarısı Bizden“ („Die Hälfte übernehmen wir“) ** kann die Gesamtunterstützung pro Wohneinheit bis zu 1.750.000 TL betragen.
| Unterstützungsart | Betrag |
|---|---|
| Wohneinheit – Zuschuss | 875.000 TL |
| Wohneinheit – Darlehen | 875.000 TL |
| Gewerbeeinheit (erste Einheit) – Zuschuss | 437.500 TL |
| Gewerbeeinheit (erste Einheit) – Darlehen | 437.500 TL |
| Umzugshilfe | 125.000 TL |
Die Rückzahlung des Darlehens beginnt zwei Jahre nach Erteilung der Baugenehmigung.
Im Rahmen des Projekts „Klima- und katastrophenresiliente Städte“ können berechtigte Personen in bestimmten Gebieten zudem Darlehen von bis zu 3 Mio. TL mit einem monatlichen Zinssatz von 0,69% und Laufzeiten von bis zu 180 Monaten erhalten.
Mietunterstützung kann bei risikobehafteten Gebäuden bis zu 18 Monate und in Risikogebieten bis zu 48 Monate gezahlt werden. Die monatlichen Beträge werden nach Provinzgruppen festgelegt und regelmäßig aktualisiert. Antalya gehört zur zweiten Gruppe.
Die aktuellen Förderbeträge und Antragsbedingungen sollten vor Antragstellung bei der zuständigen Behörde oder dem Ministerium geprüft werden.
Welche Rechte haben Mieter bei der städtebaulichen Erneuerung?
Mieter erhalten keine monatliche Mietunterstützung in derselben Weise wie Eigentümer. Unter bestimmten Voraussetzungen können sie jedoch eine einmalige Umzugshilfe erhalten.
Mieter sollten außerdem folgende Unterlagen aufbewahren:
- Mietvertrag,
- Räumungsdatum,
- erforderliche Wohnsitz- und Antragsunterlagen.
Die Einstufung eines Gebäudes als risikobehaftet bedeutet nicht automatisch, dass die Rechte aus dem Mietvertrag entfallen. Der Unterstützungsantrag des Mieters wird zudem getrennt vom Mietunterstützungsantrag des Eigentümers bearbeitet.
5 Fehler, die bei der städtebaulichen Erneuerung zu Rechtsverlusten führen können
- Zustellungen nicht verfolgen: Auch elektronische Mitteilungen und öffentliche Bekanntmachungen können Fristen in Gang setzen.
- Widerspruchsfrist versäumen: Für den Widerspruch gegen die Risikofeststellung gilt eine Frist von 15 Tagen.
- Vertrag ungelesen unterschreiben: Verteilungsquote, Übergabetermin, selbständige Einheit, Verzugsregelungen und weitere wesentliche Bedingungen sollten eindeutig im Vertrag geregelt sein.
- Antrag auf Mietunterstützung aufschieben: Unterstützungen werden nicht automatisch gezahlt; Antragsfristen müssen beachtet werden.
- Sicherheit des Bauunternehmers nicht prüfen: Für Genehmigungen ab dem 1. Januar 2024 gilt ein Sicherheitsanteil von 6%.
Worauf sollte man bei der städtebaulichen Erneuerung in Antalya achten?
Gerade in Regionen Antalyas mit älterem Gebäudebestand reicht es beim Immobilienkauf nicht aus, nur den aktuellen Zustand der Wohnung zu betrachten.
Insbesondere in Muratpaşa und Kepez sollten bei Gebäuden aus der Zeit vor 2000 vor dem Kauf folgende Punkte geprüft werden:
- Vermerke im Grundbuch nach dem Gesetz Nr. 6306,
- Feststellung eines risikobehafteten Gebäudes,
- bereits getroffene Umwandlungsbeschlüsse der Eigentümer,
- gegebenenfalls ein bestehender Vertrag mit dem Bauunternehmen,
- laufende Gerichts- oder Verwaltungsverfahren.
Denn der Kauf einer Wohnung in einem Gebäude, dessen Umwandlungsprozess bereits begonnen hat, kann bedeuten, dass nicht nur die bestehende Immobilie, sondern auch der gesamte laufende Erneuerungsprozess übernommen wird.
Die Perspektive von Grand Emlak
Bei der städtebaulichen Erneuerung ist nicht nur entscheidend, ob ein Gebäude erneuert wird, sondern unter welchen Bedingungen dies geschieht und wie sich der Prozess auf den zukünftigen Wert der Immobilie auswirkt.
Bei Grand Emlak prüfen wir vor Transaktionen mit Immobilien im Umwandlungsprozess Grundbuchdaten, Vermerke und vorhandene Unterlagen zur städtebaulichen Erneuerung. Sollte ein besonderer Prüfpunkt bestehen, teilen wir diesen transparent mit.
Eine gute Immobilienentscheidung berücksichtigt nicht nur den heutigen Zustand, sondern auch den zukünftigen Wert.
