Genom regeländringen den 4 februari 2026 infördes viktiga förändringar kring beslutsfattande, delgivning och hanteringen av andelar som tillhör fastighetsägare som inte samtycker till stadsomvandlingen. Särskilt förändringen av majoritetskravet och det faktum att vissa tidsfrister kan leda till rättsförluster gör det nödvändigt för ägare till riskklassade byggnader att följa processen noggrant.
Så, hur fungerar stadsomvandling 2026, vilka rättigheter har fastighetsägare och hyresgäster och vilka stödformer finns? Här har vi samlat de viktigaste punkterna.
Vad förändrades inom stadsomvandling 2026?
En av de viktigaste förändringarna är att beslut om återuppförande av byggnaden nu kan fattas med enkel majoritet baserad på markandelarna.
Det avgörande är alltså inte antalet ägare, utan deras markandel enligt lagfarten. Det räcker att ägare som representerar mer än 50% av de sammanlagda markandelarna fattar samma beslut. Det tidigare kravet på två tredjedelars majoritet har tagits bort.
För att kalla till ägarmöte räcker det nu också att en enda ägare begär detta. Kallelsen sker genom blankett Bilaga-12 med en annonseringsperiod på 15 dagar. Delgivning via lokalt myndighetskontor och elektronisk delgivning räknas också som giltiga metoder.
Hur börjar stadsomvandlingsprocessen?
Processen börjar med att byggnaden fastställs som en riskbyggnad. En enda ägare kan ansöka om en sådan bedömning och ansökan görs hos en organisation som är licensierad av ministeriet.
Om byggnaden bedöms som riskfylld rapporteras detta till lagfartsmyndigheten och en anteckning görs i registret. Efter att ägarna har delgivits börjar överklagandetiden.
Om inget överklagande görs, eller om överklagandet avslås, blir beslutet slutgiltigt. Därefter genomförs evakuering och rivning. Efter rivningen beslutar ägarna vid ett möte hur den nya byggnaden ska uppföras.
Vilka tidsfrister är viktiga?
När en tidsfrist börjar löpa beror på vilken dag delgivningen juridiskt anses ha skett.
Elektronisk delgivning: anses delgiven vid slutet av den femte dagen.
Notariell delgivning: leveransdagen gäller.
Delgivning genom annonsering: den sista dagen för annonseringen räknas som delgivningsdag.
Viktiga tidsfrister
| Åtgärd | Tidsfrist |
|---|---|
| Överklagande av riskklassning | 15 dagar |
| Svar på avtalsförslag | 15 dagar |
| Evakuering | 60 dagar, kan förlängas vid behov |
| Ansökan om hyresstöd | Senast 1 år efter evakuering |
| Ansökan om riskbedömning | 31 december 2026 |
Det är särskilt viktigt att inte missa 15-dagarsfristen för överklagande, eftersom möjligheten att administrativt invända mot riskklassningen annars kan gå förlorad. Om en ägare inte svarar på ett avtalsförslag inom föreskriven tid kan även försäljningsprocessen för dennes andel aktualiseras.
Vad händer med andelen för en ägare som inte samtycker?
Markandelen för en ägare som inte deltar i majoritetsbeslutet kan, enligt den aktuella processen, erbjudas de övriga ägarna genom auktion.
Om andelen inte säljs på detta sätt kan, i riskområden och under vissa villkor, Urban Transformation Directorate, TOKİ eller berörd myndighet delta i ett köp till marknadsvärde.
Det viktiga är följande:
En ägare som inte stöder majoritetsbeslutet blir inte av med sin bostad utan ersättning. Ersättning betalas för andelen. Däremot kan ägaren förlora möjligheten att få en separat bostadsenhet i den nya byggnaden och att dra nytta av framtida värdeökning.
Beslut kan överklagas i domstol och, om villkoren är uppfyllda, kan inhibition begäras. Att väcka talan stoppar dock inte automatiskt evakueringsprocessen.
Vilket stöd finns 2026?
Inom kampanjen “Yarısı Bizden” kan det sammanlagda stödet per bostadsenhet uppgå till 1 750 000 TL.
| Stödform | Belopp |
|---|---|
| Bostad – Bidrag | 875 000 TL |
| Bostad – Lån | 875 000 TL |
| Lokal (första enheten) – Bidrag | 437 500 TL |
| Lokal (första enheten) – Lån | 437 500 TL |
| Flyttstöd | 125 000 TL |
Återbetalningen av lånet börjar två år efter att bygglovet har erhållits.
Inom projektet för klimat- och katastrofresilienta städer kan vissa rättighetsinnehavare i utvalda områden även få lån på upp till 3 miljoner TL, med en månatlig ränta på 0,69% och en löptid på upp till 180 månader.
Hyresstöd kan betalas i upp till 18 månader för riskbyggnader och upp till 48 månader i riskområden. Månadsbeloppen bestäms efter provinsgrupper och uppdateras regelbundet. Antalya tillhör den andra gruppen.
Aktuella stödbelopp och ansökningsvillkor bör kontrolleras hos relevant myndighet eller ministeriet före ansökan.
Vilka rättigheter har hyresgäster?
Hyresgäster får inte månatligt hyresstöd på samma sätt som ägare. Däremot kan de under vissa villkor ha rätt till ett engångsbidrag för flytt.
Hyresgästen bör dessutom spara:
- hyresavtalet,
- evakueringsdatumet,
- nödvändiga boende- och ansökningshandlingar.
Att en byggnad klassas som riskbyggnad innebär inte automatiskt att hyresgästens avtalsrättigheter upphör. Hyresgästens stödansökan handläggs dessutom separat från ägarens ansökan om hyresstöd.
5 misstag som kan leda till rättsförlust
- Att inte följa delgivningar: Även elektroniska meddelanden och offentliga annonser kan starta tidsfrister.
- Att missa överklagandetiden: Det finns 15 dagar för att invända mot riskklassningen.
- Att skriva under avtalet utan att läsa det: Fördelningsandel, leveransdatum, separat bostadsenhet, förseningar och andra viktiga villkor bör anges tydligt.
- Att skjuta upp ansökan om hyresstöd: Stöd betalas inte automatiskt; ansökningstider måste följas.
- Att inte kontrollera entreprenörens säkerhet: För bygglov som utfärdats efter 1 januari 2024 gäller en säkerhetsnivå på 6%.
Vad bör man tänka på vid stadsomvandling i Antalya?
I Antalya, särskilt i områden med äldre byggnadsbestånd, räcker det inte att enbart granska bostadens nuvarande skick före köp.
Framför allt i Muratpaşa och Kepez, där det finns många byggnader från tiden före 2000, bör följande kontrolleras före köp:
- anteckningar i lagfarten enligt lag nr 6306,
- eventuell riskklassning,
- beslut som redan fattats av ägarna om omvandling,
- eventuellt avtal med entreprenör,
- pågående domstols- eller myndighetsprocesser.
Att köpa en lägenhet i en byggnad där omvandlingsprocessen redan har startat kan nämligen innebära att man inte bara övertar själva fastigheten, utan även den pågående omvandlingsprocessen som är kopplad till den.
Grand Emlaks perspektiv
Vid stadsomvandling är det viktiga inte bara om byggnaden kommer att förnyas, utan på vilka villkor det sker och hur processen påverkar fastighetens framtida värde.
På Grand Emlak granskar vi före en transaktion lagfartsuppgifter, anteckningar och eventuella handlingar kopplade till omvandlingsprocessen. Om det finns något som kräver särskild bedömning kommunicerar vi detta öppet.
Ett bra fastighetsbeslut kräver att man inte bara ser till dagens fastighet, utan även till morgondagens värde.
