Kira sözleşmeniz Ekim ayında yenileniyorsa, masadaki rakam belli: Ekim 2026 kira artış oranı %31,49. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Eylül 2026 enflasyon verisiyle birlikte ortaya çıkan 12 aylık TÜFE ortalamasıdır ve konut ile işyeri kiralarında yasal artış sınırını oluşturur.
Peki bu oran nasıl hesaplanıyor, hangi sözleşmelere uygulanıyor ve ev sahibi bundan fazlasını isteyebilir mi? Bu rehberde, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların bilmesi gerekenleri örnek hesaplamalarla anlatıyoruz.
Ekim 2026 kira artış oranı neden %31,49?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişimini geçemez. 2022’de getirilen %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdiğinden, bugün geçerli olan tek yasal tavan bu ortalamadır.
Eylül 2026 itibarıyla tablo şöyle:
- Aylık enflasyon (Eylül 2026): %1,84
- Yıllık enflasyon (Eylül 2026): %29,73
- 12 aylık ortalama (kira artış oranı): %31,49
Dikkat ederseniz kira artış oranı, yıllık enflasyondan daha yüksek. Bunun nedeni, 12 aylık ortalamanın geçmiş ayların daha yüksek enflasyonunu da hesaba katmasıdır. Enflasyon gerilemeye devam ettikçe bu fark kapanacak ve önümüzdeki aylarda kira artış oranının kademeli olarak düşmesi bekleniyor.
Hangi sözleşmelere uygulanır?
%31,49 oranı, kira dönemi Ekim 2026’da dolan ve yenilenen sözleşmeler için geçerlidir. Örneğin 15 Ekim 2025’te başlayan bir sözleşme, 15 Ekim 2026’da yenilendiğinde bu oranı en fazla kullanabilir. Kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için aynıdır.
Pratikte her ayın kira artış oranı, o ayın başında açıklanan enflasyon verisiyle belli olur. Kasım ayında yenilenecek sözleşmelerin oranı, Ekim enflasyonu açıklandığında, yani Kasım ayının ilk iş günlerinde netleşecek.
Kira artışı nasıl hesaplanır? Örnek tablo
Hesaplama basit: Mevcut kira bedelini 1,3149 ile çarptığınızda yasal olarak talep edilebilecek en yüksek yeni kirayı bulursunuz. Formül şöyle: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + 0,3149)
| Mevcut kira | Azami artış | Azami yeni kira |
| 15.000 TL | 4.724 TL | 19.724 TL |
| 20.000 TL | 6.298 TL | 26.298 TL |
| 25.000 TL | 7.873 TL | 32.873 TL |
| 30.000 TL | 9.447 TL | 39.447 TL |
| 40.000 TL | 12.596 TL | 52.596 TL |
| 60.000 TL | 18.894 TL | 78.894 TL |
Bu oran bir tavandır, zorunlu artış değildir. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir. Sözleşmede daha düşük bir oran ya da sabit bir tutar yazıyorsa, sözleşmedeki hüküm geçerlidir.
Ev sahibi %31,49’dan fazlasını isteyebilir mi?
Hayır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile, yenilenen dönemde artış yasal sınırı aşamaz. Ancak kanun iki önemli istisna tanır:
- 5 yıllık kira tespiti: Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ev sahibi, kira tespit davası açarak bedelin emsal kiralara göre hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme, bölgedeki benzer konutların kirasını ve konutun durumunu dikkate alır.
- Yeni kiracı: Konut boşalıp yeni bir kiracıyla sözleşme yapıldığında, kira bedeli serbestçe belirlenir. Sınır, yalnızca mevcut sözleşmenin yenilenmesinde geçerlidir.
Sözleşme süresi bitti diye ev sahibi kiracıyı tek taraflı çıkaramaz. Konut kiralarında sözleşme, kiracı bildirimde bulunmazsa aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibinin gerekçe göstermeden fesih hakkı ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda doğar.
Antalya’da kira artışında nelere dikkat etmeli?
Antalya’da kiralık konut piyasası, turizm sezonu, yabancı talebi ve yeni konut arzıyla diğer şehirlerden farklı bir dinamiğe sahip. Konyaaltı, Lara ve Muratpaşa gibi merkezi bölgelerde boşalan dairelerin yeni kiracıya verilen bedelleri ile mevcut kiracıların yasal artışla ulaştığı bedeller arasında belirgin farklar oluşabiliyor. Bu da özellikle 5 yılı doldurmuş sözleşmelerde kira tespit davalarını gündeme getiriyor.
Uzun dönem kiracısı olan ev sahipleri için Ekim ayı ayrıca bir karar dönemi. Yeni turizm amaçlı kiralama kuralları 2027’de devreye girerken, bazı mülk sahipleri günlük kiralama ile uzun dönem kiralama arasındaki dengeyi yeniden hesaplıyor. Uzun dönem kiranın sağladığı düzenli gelir, düşük işletme maliyeti ve sezon dışı boşluk riski olmaması, bu hesapta ciddi avantajlar.
Kiracıysanız artış talebine nasıl yanıt vermelisiniz?
Ev sahibinizden bir artış talebi geldiğinde önce üç şeyi kontrol edin: Sözleşmenizin yenilenme tarihi, talep edilen oranın o ay için açıklanan yasal sınırı aşıp aşmadığı ve sözleşmenizde artışa dair özel bir hüküm bulunup bulunmadığı. Talep yasal sınırın altındaysa, bunu kabul etmek uzun vadede ilişkiyi korur. Sınırın üzerindeyse, rakamın neden aşamayacağını kibarca ve yazılı olarak açıklamanız yeterlidir.
Kira ilişkisi beş yılı aşmak üzereyse, ev sahibinizin kira tespit davası açma hakkı doğacağını da hesaba katın. Bu durumda piyasa koşullarına yakın, makul bir bedelde karşılıklı anlaşmak, mahkeme sürecinin belirsizliğinden ve masrafından çoğu zaman daha avantajlıdır.
Ev sahipleri ve kiracılar için 5 pratik öneri
- Artışı yazılı bildirin. Artış talebini sözleşme yenileme tarihinden önce yazılı olarak (e-posta, WhatsApp kaydı veya noter) iletmek, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.
- Kirayı bankadan ödeyin. Kira ödemesinin banka veya PTT üzerinden, açıklamasında dönem bilgisiyle yapılması hem vergi mevzuatı açısından gereklidir hem de ödemenin ispatını kolaylaştırır.
- Doğru ayın oranını kullanın. Sözleşmenin başladığı ayı değil, yenilendiği ayı esas alın ve o ay için açıklanan oranı kullanın.
- Sözleşmeyi güncelleyin. Yeni kira bedelini ve geçerlilik tarihini gösteren kısa bir ek protokol hazırlayın. Sözleşmeler artık e-Devlet üzerinden de düzenlenebiliyor.
- Kira gelirini beyan edin. Ev sahipleri, yıllık kira gelirleri istisna tutarını aşıyorsa Mart ayında beyanname vermekle yükümlüdür. İstisna tutarı her yıl güncellenir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ekim 2026 kira artış oranı kaç?
Ekim 2026’da yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmeleri için yasal azami artış oranı %31,49’dur.
Kira artış oranı yıllık enflasyonla aynı mı?
Hayır. Kira artışında yıllık enflasyon (%29,73) değil, TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişimi (%31,49) esas alınır.
Kiracı artışı kabul etmezse ne olur?
Ev sahibi, yasal sınırı aşmayan artış için kiracıya ihtar çekebilir ve gerekirse kira tespit davası açabilir. Yasal sınırın üzerindeki talepler ise mahkemede geçerli sayılmaz.
İşyeri kiralarında da aynı oran mı geçerli?
Evet. Çatılı işyeri kiralarında da yenilenen dönem artışı 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz.
Kasım ayı kira artış oranı ne zaman belli olacak?
Ekim 2026 enflasyon verisi Kasım ayının ilk iş günlerinde açıklanacak ve Kasım’da yenilenecek sözleşmelerin oranı aynı gün netleşecek.
Sonuç
Ekim 2026’da kira yenileyenler için yasal üst sınır %31,49. Enflasyondaki düşüş eğilimi sürdükçe bu oranın önümüzdeki aylarda gerilemesi bekleniyor. Ev sahipleri için doğru zamanlama ve yazılı süreç, kiracılar için ise yasal sınırı bilmek, iki taraf açısından da sağlıklı bir kira ilişkisinin temelidir.
Antalya’da mülkünüz için doğru kira bedelini belirlemek, kiracı seçimi veya uzun dönem kira yatırımı konusunda destek almak isterseniz Grand Emlak danışmanlarıyla iletişime geçebilirsiniz.
* Bu yazı 13 Ekim 2026 itibarıyla yayımlanan resmi enflasyon verilerine dayanır ve genel bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki uyuşmazlıklarda bir avukattan destek almanızı öneririz.
