Antalya’da bir yazlık daireyi ya da villayı sezon boyunca günlük kiraya veriyorsanız, Ekim 2026’nın ilk haftasında Ankara’dan gelen haber sizi doğrudan ilgilendiriyor. Booking, Airbnb ve Expedia gibi yabancı dijital konaklama platformlarına izin belgesi, Türkiye temsilcisi ve komisyon sınırı getiren kanun teklifi, 6 Ekim 2026’da TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu’ndan geçti.
İlk bakışta bu düzenleme platformları hedef alıyor gibi görünüyor. Ancak teklifin bir maddesi, günlük kiralama yapan ev sahipleri için oyunun kurallarını değiştiriyor: Platformlar artık yalnızca turizm amaçlı kiralama izni olan konutları satışa sunabilecek. Bu rehberde neyin değiştiğini, Antalya’daki mülk sahiplerinin neden hazırlıklı olması gerektiğini ve şimdiden atılması gereken adımları sade bir dille anlatıyoruz.
Kanun teklifi tam olarak neyi değiştiriyor?
Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın hazırladığı teklif, yabancı dijital konaklama platformlarının Türkiye’deki faaliyetlerini ilk kez kapsamlı bir yasal çerçeveye oturtuyor. Komisyonda kabul edilen başlıca maddeler şunlar:
İki yıllık izin belgesi: Platformlar Türkiye’de faaliyet gösterebilmek için Bakanlıktan iki yıl geçerli bir izin belgesi alacak. Belge bedeli 5 milyon TL olarak belirlendi ve her yıl yeniden değerleme oranında artacak.
Türkiye temsilcisi ve vergi: Başvuruda dijital hizmet vergisi mükellefiyeti, vergi borcu bulunmaması, Türkiye’de temsilci atanması ve UETS (elektronik tebligat) adresi şartı aranacak. Platformlardan ayrıca turizm payı alınacak.
%17 komisyon tavanı: Yurt içinden yurt içine yapılan satışlarda platformların alacağı komisyon, hizmetin vergiler hariç bedelinin %17’sini aşamayacak.
Sadece izinli tesis ve konutlar: Platformlar doğrudan yalnızca turizm belgeli konaklama tesislerini, turizm amaçlı kiralama izni olan konutları ve uçak biletlerini satabilecek. Tur gibi diğer hizmetler yetkili seyahat acentaları üzerinden sunulacak.
Yaptırımlar: Kurallara uymayan platformlara idari para cezası ve erişim engeli uygulanabilecek. Uyuşmazlıklarda Türk hukuku uygulanacak ve Türk mahkemeleri yetkili olacak.
Teklifin Genel Kurul’da görüşülmesi bekleniyor. Yasalaşması halinde yürürlük tarihinin 1 Ocak 2027 olması planlanıyor. Halihazırda Türkiye’de çalışan platformların, yürürlükten itibaren üç ay içinde izin belgesi için başvurması gerekecek.
Ev sahipleri için en kritik madde: “İzinsiz ilan” dönemi kapanıyor
Turizm amaçlı konut kiralaması aslında yeni bir konu değil. 2024’ten bu yana yürürlükte olan düzenlemeyle, bir konutu 100 günden kısa sürelerle kiraya vermek Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi almayı gerektiriyor. Ancak sahada pek çok ev sahibi, ilanlarını platformlarda izin numarası olmadan yayınlamaya devam etti.
Yeni teklif bu boşluğu platform tarafından kapatıyor. Platformun kendisi izin belgesine, temsilciye ve erişim engeli riskine bağlandığında, izinsiz ilanları listede tutmanın bedeli platform için de ağırlaşacak. Bu yüzden ilanınız bir sabah “izin numarası eksik” uyarısıyla yayından kalkabilir. Sezon ortasında rezervasyon takviminin boşalması, yıllık gelirin önemli bir kısmının kaybı anlamına gelir.
Unutmayın: İzinsiz kiralamanın cezası zaten ağır. 2024’te konut başına 100 bin TL, uyarıdan sonra izin alınmazsa 500 bin TL olarak belirlenen cezalar, her yıl yeniden değerleme oranında artıyor.
Antalya için neden bu kadar önemli?
Antalya, Türkiye’de günlük kiralık konut pazarının en yoğun olduğu şehirlerin başında geliyor. Konyaaltı ve Lara’daki deniz manzaralı daireler, Kemer ve Kaş’taki villalar, Belek’teki golf çevresi rezidanslar ve Alanya’daki yabancı mülkiyetli daireler, yaz aylarında büyük ölçüde platformlar üzerinden kiralanıyor. Kasım ayında kentte yapılacak COP31 İklim Zirvesi gibi büyük organizasyonlar da sezon dışı talebi artırıyor.
Bu yoğunluk iki sonuç doğuruyor. Birincisi, denetimlerin ilk yoğunlaşacağı yerlerden biri Antalya olacak. İkincisi, kuralları önceden uygulayan ev sahipleri rakipleri yayından kalkarken ciddi bir avantaj elde edebilir. İzinli konut sayısı sınırlı kaldıkça, izni olan mülklerin hem doluluk hem de gecelik fiyat tarafında öne çıkması beklenebilir.
Yabancı mülk sahipleri ayrıca dikkatli olmalı. Antalya ve Alanya’da daire sahibi olan pek çok Rus, Alman ve İskandinav yatırımcı, mülklerini uzaktan, platform üzerinden yönetiyor. Bu ev sahiplerinin izin sürecini Türkiye’deki bir temsilci veya profesyonel yönetim şirketiyle şimdiden başlatması önem taşıyor.
İzin belgeniz yoksa şimdi ne yapmalısınız?
Teklifin yasalaşmasına ve yürürlüğe girmesine birkaç ay var. Bu süre, sezon başlamadan izin sürecini tamamlamak için yeterli bir zaman aralığı. İzlemeniz gereken adımlar:
- Binanızın durumunu öğrenin. Kat mülkiyetli bir apartman veya sitedeyseniz, turizm amaçlı kiralama için diğer kat maliklerinin oybirliğiyle onay vermesi gerekiyor. Site yönetimiyle konuşarak bu kararın alınabilir olup olmadığını ilk iş netleştirin.
- Tapu ve yapı belgelerini kontrol edin. Tapudaki niteliğin “mesken” olduğundan, yapı kullanma izin belgesinin (iskân) bulunduğundan ve mülk üzerinde başvuruyu engelleyecek bir şerh olmadığından emin olun.
- Başvurunuzu yapın. İzin başvurusu Kültür ve Turizm Bakanlığı’na e-Devlet üzerinden yapılıyor. Belge, yalnızca başvuru yapılan bağımsız bölüm için geçerli.
- Kimlik bildirimini kurun. Konaklayan misafirlerin kimlik bilgilerinin Emniyet’in kimlik bildirim sistemine girilmesi zorunlu. Bunu ihmal etmek ayrı bir ceza nedeni.
- Konutu denetime hazırlayın. İzinli konutlarda giriş plaketi, acil çıkış ve bilgilendirme kartları bulunmalı. İzin alınan konutlar en az iki yılda bir denetleniyor.
- İlanlarınızı güncelleyin. İzin numaranızı aldıktan sonra tüm platformlardaki ilanlarınıza eksiksiz ekleyin.
- Vergiyi unutmayın. Günlük kiralamadan elde edilen gelir, kira geliri olarak beyan edilmeli. Platform düzenlemesiyle kayıtların daha görünür hale gelmesi, beyan edilmeyen gelirin tespitini de kolaylaştıracak.
%17 Komisyon sınırı ev sahibine ne kazandırır?
Teklifin olumlu tarafı da var. Yurt içi satışlarda komisyonun vergiler hariç hizmet bedelinin %17’siyle sınırlanması, özellikle yüksek komisyon oranlarıyla çalışan işletmeler için maliyeti öngörülebilir kılıyor. Örneğin vergiler hariç 40.000 TL’lik bir haftalık villa rezervasyonunda platformun alabileceği komisyon en fazla 6.800 TL olacak.
Komisyon tavanının yabancı misafirlerin yurt dışından yaptığı rezervasyonları kapsayıp kapsamayacağı ve ev sahibi ile misafir arasında nasıl paylaştırılacağı ise alt mevzuatla netleşecek. Kesin hesaplarınızı yönetmelik yayımlandıktan sonra güncellemenizi öneririz.
Yatırımcılar için: Günlük kiralık konut almadan önce
Antalya’da kısa dönem kira geliri hedefleyerek konut almayı düşünüyorsanız, yeni dönemde soru “Bu daire ne kadar kazandırır?” sorusundan önce “Bu daireye turizm izni alınabilir mi?” sorusu olmalı. Satın almadan önce şunları sorgulayın:
- Site yönetim planında turizm amaçlı kiralamayı yasaklayan bir hüküm var mı?
- Mevcut malikler oybirliği vermeye ne kadar yakın? Yabancı malik oranı yüksek sitelerde bu süreç daha uzun sürebilir.
- Satıcının elinde geçerli bir izin belgesi var mı? İzin belgesi kişiye bağlıdır ve mülk el değiştirdiğinde yeni malik adına yeniden başvuru yapılması gerekir.
- İzin çıkmazsa uzun dönem kira senaryosunda yatırım hâlâ mantıklı mı?
Bu soruların cevabı, aynı bölgedeki iki benzer daire arasında ciddi bir değer farkı yaratabilir. İzin alınabilirliği doğrulanmış mülkler, yeni dönemde daha likit ve daha değerli hale gelecek.
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni kurallar ne zaman yürürlüğe girecek?
Teklif 6 Ekim 2026’da TBMM komisyonunda kabul edildi ve Genel Kurul’da görüşülmeyi bekliyor. Yasalaşması halinde planlanan yürürlük tarihi 1 Ocak 2027.
Airbnb’de izin belgesi olmadan ev kiralamaya devam edebilir miyim?
Hayır. 100 günden kısa süreli turizm amaçlı kiralama zaten izin belgesine tabi. Yeni düzenlemeyle platformlar da yalnızca izinli konutları satışa sunabilecek.
%17 komisyon sınırı her rezervasyon için geçerli mi?
Teklife göre sınır, yurt içinden yurt içine yapılan satışlar için geçerli ve hizmetin vergiler hariç bedeli üzerinden hesaplanıyor. Uygulamanın ayrıntıları alt mevzuatla belirlenecek.
Sitemde oybirliği sağlanamazsa ne olur?
Kat mülkiyetine tabi binalarda diğer maliklerin oybirliğiyle onayı olmadan turizm amaçlı kiralama izni alınamıyor. Bu durumda mülkünüzü uzun dönem kiralamak ya da izne uygun başka bir mülke yönelmek gerekebilir.
Yabancı mülk sahipleri izin alabilir mi?
Evet. Türkiye’de tapulu konutu olan yabancılar da aynı şartlarla başvurabilir. Süreci uzaktan yürütüyorsanız Türkiye’de güvenilir bir temsilci veya profesyonel mülk yönetimiyle çalışmanız işinizi kolaylaştırır.
Sonuç: Kuralları erken uygulayan kazanacak
Booking ve Airbnb düzenlemesi, Antalya’daki günlük kiralama pazarında bir ayıklanma dönemi başlatıyor. İzinsiz ilanlar azaldıkça, belgesi olan, denetime hazır ve vergisini düzenli ödeyen ev sahipleri daha az rekabetle daha güçlü bir konuma geçecek. 2027 sezonuna hazırlanmanın en doğru zamanı şimdi.
Grand Emlak olarak Antalya’da kısa dönem kiralamaya uygun mülk seçimi, izin süreci öncesi hukuki ve teknik kontroller ve kira geliri odaklı yatırım planlaması konularında yanınızdayız. Mülkünüzün yeni döneme uygunluğunu birlikte değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
