Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 24 Ağustos 2026 tarihli Makam Oluru ile kooperatiflerin köy yerleşik alanı dışındaki tarım arazilerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinmesini durdurdu. Karar, son yılların en yaygın arazi satış modelini doğrudan etkiliyor. Alıcı tarafında bilinmesi gerekenleri sıraladık.
NE DEĞİŞTİ?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, tapu işlemlerinin çerçevesini çizen 2022/5 sayılı Genelge‘ye 24 Ağustos 2026 tarihli Makam Oluru ile yeni bir hüküm ekledi. Hükme göre 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu kapsamındaki kooperatifler, köy yerleşik alan sınırları dışında kalan tarım arazilerinde mülkiyet edinemiyor. Kısıt yalnızca satın almayı kapsamıyor; irtifak, intifa, üst hakkı ve ipotek gibi sınırlı aynı hakların kurulması da tapu müdürlüklerince reddediliyor.
Düzenlemenin dışında bırakılan kooperatifler var. Ziraat ve ormancılık alanında faaliyet gösteren Tarımsal Kalkınma Kooperatifleri, Sulama Kooperatifleri, Su Ürünleri Kooperatifleri ve Pancar Ekicileri Kooperatifleri için ayrı bir inceleme süreci öngörülüyor. Tarım Kredi Kooperatifleri ile Tarım Satış Kooperatifleri ise özel kanunlarına tabi oldukları için kapsam dışında.
Önemli bir ayrım: karar geriye yürümüyor. Hâlihazırda kooperatif adına tescilli taşınmazların tapuları kendiliğinden iptal olmuyor; mevcut kayıtlar geçerliliğini koruyor. Durdurulan şey, bundan sonraki yeni edinimler.
Düzenlemenin gerekçesi tarım arazilerinin korunması ve amaç dışı kullanımının önlenmesi olarak belirtiliyor. Tarım arazisinin küçük kullanım parsellerine bölünerek fiilen konut ve rekreasyon alanına dönüşmesi, hem üretim kapasitesini hem de arazi bütünlüğünü geri dönülmez biçimde etkiliyor.
KARARIN ARKA PLANI
Bu adım tek başına gelmedi. 20 Haziran 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanan 7584 sayılı Kanun, 2005 tarihli 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda kapsamlı bir değişiklik yaptı. 4 Haziran 2026 tarihli yönetmelik ise bölünmez parsel büyüklüklerini ve yapılaşma eşiklerini yeniden belirledi.
| Arazi türü | Asgari bölünmez büyüklük |
|---|---|
| Mutlak ve marjinal tarım arazisi | 20.000 m² (20 dönüm) |
| Özel ürün arazisi | 20.000 m² (20 dönüm) |
| Dikili tarım arazisi | 5.000 m² (5 dönüm) |
| Örtü altı (sera) tarım arazisi | 3.000 m² (3 dönüm) |
Yapılaşma tarafında eşikler yükseldi. Tarla vasfındaki arazide çiftlik yapısı için asgari 50 dönüm şartı aranıyor; taban alanı yüzde 5’i, toplam yapı 250 m²’yi geçemiyor. Dikili arazide asgari 10 dönüm ve 150 m² sınırı geçerli. Daha önce yaygın olarak kullanılan “5 dönüme 250 m² bağ evi” uygulaması kaldırıldı.
Yaptırımlar da sertleşti. İzinsiz yapılarda metrekare başına uygulanan idari para cezası önemli ölçüde artırıldı; izinsiz yapılara elektrik, su ve doğal gaz aboneliği verilmesi yasaklandı, mevcut abonelikler için iptal yükümlülüğü getirildi. Alıcı açısından en kritik sonuç tapuda görünüyor: aykırılık tespit edilen taşınmazın kaydına “5403 sayılı Kanun’un amacı dışında kullanılmıştır” şerhi düşülüyor ve aykırılık giderilene kadar devir işlemleri kilitleniyor.
Güncel ceza tutarları farklı kaynaklarda farklı aktarılıyor. Bir işlem öncesinde tutarı ilgili tarım il/ilçe müdürlüğünden ya da kanunun Resmî Gazete metninden teyit etmenizi öneririz.
TAPUDA “HOBİ BAHÇESİ” DİYE BİR ŞEY YOK
Türk mevzuatında “hobi bahçesi” adında bir taşınmaz cinsi bulunmuyor. Tapu kaydında yazan şey “tarla”, “bağ”, “zeytinlik” ya da benzeri bir tarımsal vasıftır. Bir arazinin hukuki durumunu ilanındaki isim değil; tapu cinsi, arazi sınıfı, imar durumu ve fiili kullanımı belirler.
Son yıllarda yaygınlaşan model şuydu: kooperatif ya da şirket büyük bir tarım arazisini alıyor, araziyi fiilen 500–1.000 m²’lik kullanım parsellerine bölüyor, alıcıya müstakil tapu yerine hisseli tapu veya kooperatif üyeliği veriyordu. Yeni düzenleme, bu modelin tapu ayağını kapatıyor.
SATIN ALMADAN ÖNCE: SEKİZ MADDELİK KONTROL LİSTESİ
- Tapu kaydını kendiniz görün. Taşınmazın cinsi, hisse durumu, üzerindeki şerh ve beyanlar burada yazar. Satıcının beyanı yeterli değildir.
- Size tam olarak neyin verildiğini netleştirin. Müstakil tapu mu, hisseli tapu mu, kooperatif üyeliği mi, satış vaadi sözleşmesi mi? Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti devretmez.
- Parsel büyüklüğünü asgari bölünmez büyüklükle karşılaştırın. Eşiğin altındaki bir bölünme tapuda tescil edilemez.
- Arazi sınıfını tarım il/ilçe müdürlüğünden sorun. Mutlak, marjinal, dikili ya da özel ürün arazisi olması yapılaşma hakkını doğrudan belirler.
- İmar durumunu ilgili belediye veya il özel idaresinden alın. Yazılı belge isteyin.
- Arazideki mevcut yapıların ruhsatını isteyin. Ruhsatsız yapı ve buna bağlı yaptırımlar sonraki maliki de bağlar.
- Elektrik ve su aboneliğinin fiilen kurulabildiğini teyit edin. Abonelik verilemeyen bir parselde kullanım pratikte mümkün olmaz.
- Kooperatifse ana sözleşmeyi ve organ kararlarını inceleyin. Faaliyet konusu, üyelik ve çıkma şartları, ortak giderler ve devir kuralları burada tanımlıdır.
HÂLİHAZIRDA HOBİ BAHÇESİ OLANLAR NE YAPMALI
Mevcut sahiplerin tapusu bu kararla iptal edilmiyor. Ancak arazi üzerinde ruhsatsız bir yapı varsa risk devam ediyor: aykırılığın tespiti hâlinde idari para cezası, altyapı aboneliğinin kesilmesi, tapuya şerh düşülmesi ve yıkım kararı gündeme gelebiliyor. Şerh düşülen bir taşınmaz, aykırılık giderilene kadar satılamaz ya da ipotek edilemez.
Bu nedenle önce fiili durumun tespiti öneriliyor: parselin arazi sınıfı, üzerindeki yapının niteliği ve varsa ruhsatı, tapudaki şerh ve beyanlar. Kooperatif üyeliği üzerinden kullanılan bir parsel söz konusuysa, üyeliğin mülkiyet vermediği ve kooperatifin tüzel kişiliğine bağlı bir hak olduğu unutulmamalı.
ANTALYA ÇEVRESİNDE DURUM
Antalya’nın Serik, Aksu, Döşemealtı, Korkuteli ve Kaş ilçelerinde hobi bahçesi ilanları son yılların en yoğun arazi kategorilerinden biri oldu. Yeni düzenleme sonrasında bu ilanların bir bölümünde kooperatif eliyle tapu devri gerçekleştirilemeyecek. İlanda görülen düşük fiyat, çoğu zaman satılan şeyin müstakil mülkiyet olmamasından kaynaklanıyor.
Arazi yatırımı yapmak isteyen alıcı için yol kapanmış değil. Asgari bölünmez büyüklüğün üzerinde, müstakil tapulu ve arazi sınıfı yapılaşmaya elverişli parseller hâlâ mevcut. Fark, ön incelemenin doğru yapılmasında.
Grand Emlak olarak arazi işlemlerinde tapu kaydını, arazi sınıfını ve imar durumunu işlem öncesinde teyit ediyor; eksik ya da belirsiz bir husus varsa bunu size yazılı olarak bildiriyoruz. İncelemeyi düşündüğünüz bir parsel varsa ön kontrolünü birlikte yapalım.
(Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. İşlem öncesinde tapu müdürlüğü, tarım il/ilçe müdürlüğü ve ilgili belediyeden güncel bilgi alınmasını öneririz.)
