Wenn Sie in Antalya eine Ferienwohnung oder Villa während der Saison tageweise vermieten, betrifft Sie die Nachricht aus Ankara aus der ersten Oktoberwoche 2026 unmittelbar. Ein Gesetzentwurf, der für ausländische digitale Unterkunftsplattformen wie Booking, Airbnb und Expedia eine Genehmigung, einen Vertreter in Türkiye und eine Provisionsobergrenze vorsieht, wurde am 6. Oktober 2026 vom Ausschuss für öffentliche Arbeiten, Bauwesen, Verkehr und Tourismus der Großen Nationalversammlung der Türkiye angenommen.
Auf den ersten Blick scheint die Regelung hauptsächlich die Plattformen selbst zu betreffen. Eine Bestimmung könnte jedoch die Spielregeln für Vermieter von Ferienwohnungen deutlich verändern: Plattformen dürfen künftig nur noch Wohnungen anbieten, die über eine gültige Genehmigung zur touristischen Vermietung verfügen.
In diesem Leitfaden erklären wir, was sich ändert, warum Eigentümer in Antalya vorbereitet sein sollten und welche Schritte bereits jetzt sinnvoll sind.
Was genau ändert der Gesetzentwurf?
Der vom Ministerium für Kultur und Tourismus ausgearbeitete Entwurf schafft erstmals einen umfassenden Rechtsrahmen für die Tätigkeit ausländischer digitaler Unterkunftsplattformen in Türkiye.
Die wichtigsten vom Ausschuss angenommenen Punkte sind:
Zweijährige Genehmigung: Plattformen benötigen für ihre Tätigkeit in Türkiye eine zwei Jahre gültige Genehmigung des Ministeriums. Die Gebühr wurde auf 5 Mio. TL festgelegt und soll jährlich entsprechend der Neubewertungsrate steigen.
Vertreter in Türkiye und Steueranforderungen: Voraussetzung für den Antrag sind unter anderem die Registrierung für die digitale Dienstleistungssteuer, das Fehlen von Steuerschulden, die Benennung eines Vertreters in Türkiye sowie eine UETS-Adresse für elektronische Zustellungen. Zusätzlich soll ein Tourismusbeitrag erhoben werden.
Provisionsobergrenze von 17%: Bei Verkäufen innerhalb Türkiyes darf die von der Plattform berechnete Provision 17% des Dienstleistungsentgelts ohne Steuern nicht überschreiten.
Nur genehmigte Betriebe und Wohnungen: Plattformen dürfen direkt nur touristisch zertifizierte Unterkunftsbetriebe, Wohnungen mit Genehmigung zur touristischen Vermietung und Flugtickets verkaufen. Andere Leistungen wie Touren müssen über zugelassene Reisebüros angeboten werden.
Sanktionen: Bei Verstößen können Verwaltungsstrafen und Zugangssperren verhängt werden. Für Streitigkeiten soll türkisches Recht gelten, und türkische Gerichte sollen zuständig sein.
Der Entwurf soll noch im Plenum beraten werden. Wird er verabschiedet, ist ein Inkrafttreten zum 1. Januar 2027 vorgesehen. Bereits in Türkiye tätige Plattformen sollen innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten eine Genehmigung beantragen müssen.
Die wichtigste Regel für Eigentümer: Das Ende nicht genehmigter Anzeigen
Die touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungen ist kein neues Thema. Seit 2024 ist für die Vermietung eines Wohnobjekts für weniger als 100 Tage eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus erforderlich.
In der Praxis haben jedoch viele Eigentümer ihre Anzeigen weiterhin ohne Genehmigungsnummer auf den Plattformen veröffentlicht.
Der neue Entwurf soll diese Lücke nun auf Plattformebene schließen. Wenn die Plattform selbst einer Genehmigungspflicht, einer Vertreterpflicht und dem Risiko einer Zugangssperre unterliegt, wird es auch für sie deutlich riskanter, nicht genehmigte Anzeigen online zu halten.
Ihre Anzeige könnte daher eines Morgens mit dem Hinweis „Genehmigungsnummer fehlt“ deaktiviert werden. Geschieht dies mitten in der Saison, kann der Verlust von Buchungen einen erheblichen Teil der Jahreseinnahmen kosten.
Nicht vergessen: Die Strafen für eine Vermietung ohne Genehmigung sind bereits hoch. Im Jahr 2024 wurde eine Geldbuße von 100.000 TL pro Wohnung festgelegt. Wird nach der Verwarnung weiterhin keine Genehmigung eingeholt, steigt sie auf 500.000 TL. Diese Beträge werden jährlich entsprechend der Neubewertungsrate angepasst.
Warum ist das für Antalya besonders wichtig?
Antalya gehört zu den aktivsten Märkten für kurzfristige Ferienvermietung in Türkiye. Wohnungen mit Meerblick in Konyaaltı und Lara, Villen in Kemer und Kaş, Residenzen rund um die Golfplätze von Belek sowie ausländischen Eigentümern gehörende Wohnungen in Alanya werden in den Sommermonaten intensiv über digitale Plattformen vermietet.
Großveranstaltungen wie der für November geplante COP31-Klimagipfel können zudem die Nachfrage außerhalb der klassischen Saison erhöhen.
Diese Marktdichte hat zwei Folgen. Erstens dürfte Antalya zu den Städten gehören, in denen Kontrollen besonders intensiv werden können. Zweitens können Eigentümer, die die Regeln frühzeitig erfüllen, einen deutlichen Vorteil haben, wenn konkurrierende nicht genehmigte Anzeigen verschwinden.
Solange die Zahl genehmigter Wohnungen begrenzt bleibt, könnten Objekte mit gültiger Genehmigung sowohl bei der Auslastung als auch beim Übernachtungspreis stärker hervortreten.
Auch ausländische Eigentümer sollten aufmerksam sein. Viele russische, deutsche und skandinavische Investoren in Antalya und Alanya verwalten ihre Immobilien aus dem Ausland über Plattformen. Für diese Eigentümer ist es sinnvoll, den Genehmigungsprozess frühzeitig über einen zuverlässigen Vertreter oder ein professionelles Immobilienmanagement in Türkiye zu organisieren.
Was sollten Sie tun, wenn Sie noch keine Genehmigung haben?
Bis zur erwarteten Verabschiedung und zum Inkrafttreten verbleiben noch einige Monate. Diese Zeit kann genutzt werden, um die Genehmigung vor der nächsten Saison abzuschließen.
- Prüfen Sie die Situation Ihres Gebäudes. Befindet sich die Immobilie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder Wohnanlage, ist für die touristische Vermietung die einstimmige Zustimmung der übrigen Eigentümer erforderlich. Klären Sie zunächst mit der Verwaltung, ob eine solche Zustimmung realistisch erreichbar ist.
- Prüfen Sie Grundbuch und Bauunterlagen. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie im Grundbuch als Wohnraum eingetragen ist, eine Nutzungsgenehmigung vorhanden ist und keine Eintragung den Antrag verhindert.
- Stellen Sie den Antrag. Der Antrag auf die Genehmigung zur touristischen Vermietung wird über e-Devlet beim Ministerium für Kultur und Tourismus eingereicht. Die Genehmigung gilt nur für die konkret beantragte Einheit.
- Richten Sie die Gästemeldung ein. Die Identitätsdaten der Gäste müssen im entsprechenden Meldesystem der Polizei erfasst werden. Verstöße können gesondert sanktioniert werden.
- Bereiten Sie die Wohnung auf Kontrollen vor. Genehmigte Wohnungen müssen unter anderem über eine Eingangstafel sowie Notfall- und Informationshinweise verfügen. Genehmigte Objekte werden mindestens alle zwei Jahre kontrolliert.
- Aktualisieren Sie Ihre Anzeigen. Sobald Sie Ihre Genehmigungsnummer erhalten haben, muss sie auf allen Plattformen vollständig angegeben werden.
- Vergessen Sie die Steuer nicht. Einnahmen aus Kurzzeitvermietung müssen als Mieteinnahmen erklärt werden. Durch die höhere Transparenz der Plattformdaten können nicht deklarierte Einnahmen leichter festgestellt werden.
Was bringt die 17%-Provisionsgrenze für Eigentümer?
Der Entwurf enthält auch eine potenziell positive Regelung. Die Begrenzung der Provision bei innerstaatlichen Verkäufen auf 17% des Dienstleistungsentgelts ohne Steuern kann die Kosten insbesondere für Anbieter mit bislang hohen Provisionssätzen besser kalkulierbar machen.
Bei einer einwöchigen Villenbuchung über 40.000 TL ohne Steuern dürfte die Plattform beispielsweise höchstens 6.800 TL Provision verlangen.
Ob diese Obergrenze auch für Buchungen ausländischer Gäste aus dem Ausland gilt und wie die Provision zwischen Eigentümer und Gast verteilt wird, soll durch untergeordnete Vorschriften geklärt werden. Endgültige Kalkulationen sollten deshalb nach Veröffentlichung der Durchführungsbestimmungen aktualisiert werden.
Für Investoren: Vor dem Kauf einer Kurzzeitvermietungsimmobilie
Wenn Sie in Antalya eine Wohnung mit dem Ziel kaufen möchten, kurzfristige Mieteinnahmen zu erzielen, sollte die erste Frage im neuen System nicht mehr „Wie viel kann diese Wohnung verdienen?“ lauten, sondern:
„Kann für diese Wohnung eine Genehmigung zur touristischen Vermietung erteilt werden?“
Prüfen Sie vor dem Kauf:
- Enthält der Verwaltungsplan der Wohnanlage ein Verbot touristischer Vermietung?
- Wie realistisch ist eine einstimmige Zustimmung der bestehenden Eigentümer? In Anlagen mit vielen ausländischen Eigentümern kann das Verfahren länger dauern.
- Besitzt der Verkäufer eine gültige Genehmigung? Die Genehmigung ist personenbezogen, sodass der neue Eigentümer nach dem Eigentumswechsel einen neuen Antrag stellen muss.
- Ist die Investition auch dann noch sinnvoll, wenn keine Genehmigung erteilt wird und nur eine langfristige Vermietung möglich ist?
Die Antworten können zwischen zwei vergleichbaren Wohnungen im selben Gebiet einen erheblichen Wertunterschied erzeugen. Immobilien, deren Genehmigungsfähigkeit bereits geprüft wurde, könnten im neuen System liquider und wertvoller werden.
Häufig gestellte Fragen
Wann treten die neuen Regeln in Kraft?
Der Entwurf wurde am 6. Oktober 2026 vom zuständigen Ausschuss angenommen und wartet auf die Beratung im Plenum. Im Falle einer Verabschiedung ist der 1. Januar 2027 als Inkrafttreten vorgesehen.
Kann ich meine Wohnung ohne Genehmigung weiterhin über Airbnb vermieten?
Nein. Touristische Vermietungen unter 100 Tagen sind bereits genehmigungspflichtig. Nach der neuen Regelung sollen auch Plattformen nur noch genehmigte Wohnungen anbieten dürfen.
Gilt die 17%-Provisionsobergrenze für jede Reservierung?
Nach dem Entwurf gilt sie für innerstaatliche Verkäufe und wird auf Grundlage des Dienstleistungsentgelts ohne Steuern berechnet. Einzelheiten sollen durch weitere Vorschriften geregelt werden.
Was passiert, wenn in meiner Wohnanlage keine Einstimmigkeit erreicht wird?
Bei Wohnungseigentum kann ohne einstimmige Zustimmung der anderen Eigentümer keine Genehmigung zur touristischen Vermietung erteilt werden. In diesem Fall kann eine langfristige Vermietung oder der Erwerb einer anderen genehmigungsfähigen Immobilie sinnvoll sein.
Können ausländische Eigentümer eine Genehmigung erhalten?
Ja. Auch ausländische Personen mit Wohneigentum in Türkiye können unter denselben Voraussetzungen einen Antrag stellen. Bei einer Verwaltung aus dem Ausland erleichtert die Zusammenarbeit mit einem vertrauenswürdigen Vertreter oder professionellen Immobilienmanagement in Türkiye den Prozess.
Fazit: Wer die Regeln früh umsetzt, ist besser vorbereitet
Die geplante Regulierung von Booking und Airbnb leitet eine neue Compliance-Phase für den Kurzzeitvermietungsmarkt in Antalya ein. Wenn nicht genehmigte Anzeigen zurückgehen, können Eigentümer mit gültiger Genehmigung, kontrollbereiter Immobilie und ordnungsgemäßer Steuererklärung in einem Markt mit weniger Wettbewerb agieren.
Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um sich auf die Saison 2027 vorzubereiten.
Grand Emlak unterstützt Eigentümer und Investoren in Antalya bei der Auswahl von Immobilien, die für Kurzzeitvermietung geeignet sind, bei rechtlichen und technischen Prüfungen vor dem Genehmigungsprozess sowie bei der auf Mieteinnahmen ausgerichteten Investitionsplanung. Kontaktieren Sie uns, um gemeinsam zu prüfen, ob Ihre Immobilie für die neue Regelungsperiode geeignet ist.
