Säkert betalningssystem vid fastighetsöverlåtelser: Vad förändras den 1 oktober?
I Turkiet bygger ett bostadsköp fortfarande i stor utsträckning på förtroende: köparen betalar, säljaren överför lagfarten — och under de få minuterna däremellan är ingen av parterna fullt skyddad. Från och med den 1 oktober 2026 eliminerar det säkra betalningssystemet detta glapp. Efter detta datum räcker det inte längre att betala köpeskillingen kontant eller göra en direkt överföring till säljarens konto för att slutföra transaktionen.
Problemet systemet ska lösa
Dagens process fungerar i huvudsak så här: parterna träffas på lantmäterikontoret, pengarna byter ägare på något sätt och registreringen genomförs. Detta ”på något sätt” kan innebära en check, en väska med kontanter eller en banköverföring som görs från telefonen vid lagfartsdisken.
Kostnaden för detta glapp är konkret. Fall där betalningen har genomförts men överlåtelsen inte sker, fall där överlåtelsen genomförs men pengarna inte kommer fram, falska sedlar och rån vid transport av stora kontantbelopp har alla samma strukturella grundproblem: äganderätten och betalningen byter inte ägare samtidigt.
Den förordningsändring som handelsministeriet publicerade i den officiella tidningen den 29 april 2026 (nr 33238) gör just denna samtidighet obligatorisk. Regelverket bygger på lag nr 6585 om reglering av detaljhandeln. Genomförandet har anförtrotts en kommitté bestående av representanter för handelsministeriet och ministeriet för miljö, urbanisering och klimatförändringar; Generaldirektoratet för lagfart och fastighetsregister ansvarar för den tekniska integrationen på fastighetsregistersidan. Kravet tillkännagavs ursprungligen att träda i kraft den 1 juli 2026, men ministeriet sköt den 26 juni upp datumet till den 1 oktober 2026 eftersom integrationerna ännu inte var färdigställda.
Systemet fungerar i fyra steg
1. Överenskommelse. Köpare och säljare kommer överens om priset. En fastighetsmäklare kan vara involverad i processen men är inte part i betalningsflödet.
2. Ansökan och referensnummer. Parterna ansöker via Web Tapu genom e-förvaltningen och får ett referensnummer. Numret fungerar som nyckeln som kopplar fastighetsärendet till bankkontot.
3. Medlen spärras. Köparen skickar pengarna, inte till säljaren, utan till ett spärrat konto hos en deltagande bank eller auktoriserad betalningsinstitution. Säljaren kan inte ta ut pengarna innan registreringen är klar.
4. Överlåtelse och automatisk utbetalning. Lantmäterikontoret genomför registreringen, systemet skickar en signal till banken och beloppet överförs automatiskt till säljarens konto. Om registreringen inte genomförs hävs spärren och pengarna återförs till köparen.
Modellen är inte helt ny: den är en anpassning till fastighetsmarknaden av det säkra betalningssystem som i flera år har använts vid försäljning av begagnade fordon genom notarier. Den internationella motsvarigheten är escrow-mekanismen i USA, där en oberoende tredje part håller pengarna och frigör dem när affären slutförs.
Vilka omfattas av det säkra betalningssystemet?
Omfattningen är bredare än väntat. Genom att tala om ”fastighetsförsäljningar av företag och andra fysiska eller juridiska personer” omfattar regleringen mer än bara transaktioner genom fastighetsmäklare:
- Försäljning av bostäder, tomter, mark och kommersiella fastigheter
- Direktförsäljning mellan två privatpersoner utan fastighetsmäklare
- Försäljning från företag och byggherrar
- Kontantinsatsen vid kreditfinansierade köp
Själva lånet omfattas inte av systemet: belopp som finansieras av en bank, ett finansieringsföretag eller ett sparfinansieringsföretag betalas redan direkt till säljaren. Endast den del som inte täcks av lånet går in på det spärrade kontot. Överlåtelser utan köpeskilling — exempelvis arv, gåva eller registrering efter domstolsbeslut — förväntas av sin natur ligga utanför systemet. Detta är dock en tolkning av förordningen och inte ett officiellt deklarerat undantag. Den officiella listan över undantag har ännu inte publicerats; förordningen lämnar denna lista till ett separat protokoll.
Den verkliga frågan är inte att bära kontanter
Under 2025 såldes 1 688 910 bostäder i Turkiet — ett historiskt rekord. Endast 14 % var bolånefinansierade, vilket innebär att betalningen i 86 % av försäljningarna i huvudsak sker kontant eller genom banköverföring utan att en inteckning registreras. Det är denna grupp som systemet i praktiken riktar sig mot.
Det finns också en andra effekt som sällan nämns. Den totala lagfartsavgiften är 4 % av försäljningspriset (2 % för köparen och 2 % för säljaren). Att ange ett lägre försäljningspris än det faktiska har länge varit en öppen hemlighet i branschen. När köpeskillingen lämnar ett spår i banksystemet blir skillnaden mellan det belopp som spärrats på kontot och det pris som deklarerats i lagfarten direkt synlig.
Vad bör man göra före den 1 oktober?
Kontrollera tidsplanen för affären. Om transaktionen riskerar att gå över till oktober bör du planera det nya flödet från början; det är inte nödvändigtvis en bra idé att stressa igenom affären i slutet av september.
Skriv ner betalningsplanen. Ange tydligt i avtalet vilka delar — handpenning, deposition och återstående belopp — som ska gå genom systemet.
Förbered din e-förvaltningsåtkomst. Processen kommer att gå via Web Tapu; en part som saknar lösenord eller har ett inaktuellt mobilnummer registrerat kan få problem på bokningsdagen.
Planera för likviditet vid kedjade köp och försäljningar. Pengarna från bostaden du säljer kanske inte finns tillgängliga exakt när du behöver dem för att köpa nästa bostad.
Följ de slutliga tillkännagivandena. Undantagsprotokollet, listan över deltagande banker och serviceavgiften väntas bli tydligare under de kommande veckorna.
Sammanfattning
Från och med den 1 oktober 2026 ska köpeskillingen vid fastighetsförsäljningar betalas genom det säkra betalningssystemet — på ett spärrat konto där pengarna frigörs samtidigt som lagfarten överförs. Kontant betalning och direkta överföringar till säljaren kommer inte längre att vara tillräckliga.
Systemet omfattar även försäljningar direkt mellan privatpersoner utan fastighetsmäklare; lånebeloppet står utanför systemet, medan kontantinsatsen omfattas.
Systemet minskar i stor utsträckning risken mellan köpare och säljare, men betydande frågor kvarstår kring avbetalningsköp, kedjade transaktioner och sanktioner.
Om du har en fastighetsaffär planerad under de kommande två månaderna bör du redan nu lägga upp betalningsplanen enligt det nya flödet och följa det undantagsprotokoll som handelsministeriet kommer att publicera. Kostnaden för osäkerhet är ofta högre än kostnaden för en försening.
