Sicheres Zahlungssystem bei Immobilienübertragungen: Was ändert sich am 1. Oktober?
In der Türkei basiert die Übertragung eines Hauses noch immer weitgehend auf Vertrauen: Der Käufer zahlt, der Verkäufer überträgt das Eigentum — und in den wenigen Minuten dazwischen ist keine Seite vollständig geschützt. Ab dem 1. Oktober 2026 beseitigt das Sichere Zahlungssystem diese Lücke. Danach reicht es nicht mehr aus, den Kaufpreis bar zu zahlen oder direkt auf das Konto des Verkäufers zu überweisen, um die Transaktion abzuschließen.
Welches Problem soll damit gelöst werden?
Der heutige Ablauf sieht im Wesentlichen so aus: Die Parteien treffen sich beim Grundbuchamt, das Geld wechselt auf irgendeine Weise den Besitzer und anschließend wird die Eintragung vorgenommen. Dieses „irgendwie“ kann ein Scheck, eine Tasche voller Bargeld oder eine am Grundbuchschalter per Handy ausgeführte Überweisung sein.
Die Folgen dieser Lücke sind konkret. Fälle, in denen bezahlt, aber die Eigentumsübertragung nicht durchgeführt wird, Fälle, in denen die Übertragung erfolgt, das Geld aber nicht eintrifft, gefälschte Banknoten sowie Überfälle beim Transport großer Bargeldsummen haben dieselbe strukturelle Ursache: Eigentum und Kaufpreis wechseln nicht gleichzeitig den Besitzer.
Die vom Handelsministerium im Amtsblatt vom 29. April 2026 (Nr. 33238) veröffentlichte Verordnungsänderung schreibt genau diese Gleichzeitigkeit vor. Grundlage ist das Gesetz Nr. 6585 über die Regulierung des Einzelhandels. Die Umsetzung wurde einem Ausschuss aus Vertretern des Handelsministeriums sowie des Ministeriums für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel übertragen; die technische Integration auf Seiten des Grundbuchs übernimmt die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster. Die Verpflichtung war zunächst für den 1. Juli 2026 angekündigt worden. Am 26. Juni verschob das Ministerium den Termin jedoch wegen noch nicht abgeschlossener Integrationen auf den 1. Oktober 2026.
Das System funktioniert in vier Schritten
1. Vereinbarung. Käufer und Verkäufer einigen sich auf den Preis. Ein Immobilienmakler kann am Prozess beteiligt sein, ist jedoch keine Partei des Zahlungsverkehrs.
2. Antrag und Referenznummer. Die Parteien stellen über Web Tapu und das E-Government-System einen Antrag und erhalten eine Referenznummer. Diese Nummer verbindet die Grundbuchakte mit dem Bankkonto.
3. Sperrung des Kaufpreises. Der Käufer überweist das Geld nicht an den Verkäufer, sondern auf ein gesperrtes Konto bei einer teilnehmenden Bank oder einem zugelassenen Zahlungsdienstleister. Der Verkäufer kann das Geld erst nach Abschluss der Eintragung abheben.
4. Eigentumsübertragung und automatische Freigabe. Das Grundbuchamt führt die Eintragung durch, das System übermittelt das Signal an die Bank und der Betrag wird automatisch auf das Konto des Verkäufers überwiesen. Kommt die Eintragung nicht zustande, wird die Sperre aufgehoben und das Geld an den Käufer zurückgezahlt.
Das Modell ist nicht völlig neu: Es ist die Übertragung des seit Jahren bei notariellen Gebrauchtwagenverkäufen eingesetzten Sicheren Zahlungssystems auf Immobilien. Das internationale Gegenstück ist das in den USA verbreitete Escrow-Verfahren, bei dem ein unabhängiger Dritter das Geld verwahrt und es beim Abschluss freigibt.
Für wen gilt das Sichere Zahlungssystem?
Der Anwendungsbereich ist größer als erwartet. Indem die Verordnung von „Immobilienverkäufen durch Unternehmen und andere natürliche oder juristische Personen“ spricht, geht sie über Geschäfte mit Immobilienmaklern hinaus:
- Verkäufe von Wohnungen, Grundstücken, Bauland und Gewerbeimmobilien
- Direktverkäufe zwischen zwei Privatpersonen ohne Immobilienmakler
- Verkäufe durch Unternehmen und Bauträger
- Der Eigenkapital- bzw. Anzahlungsanteil bei kreditfinanzierten Verkäufen
Der Kredit selbst fällt nicht unter das System: Beträge, die von einer Bank, einem Finanzierungsunternehmen oder einer Sparfinanzierungsgesellschaft finanziert werden, werden bereits direkt an den Verkäufer gezahlt. Nur der nicht kreditfinanzierte Teil gelangt auf das Sperrkonto. Übertragungen ohne Kaufpreis — etwa Erbschaft, Schenkung oder eine Eintragung aufgrund einer Gerichtsentscheidung — dürften ihrer Natur nach außerhalb des Anwendungsbereichs liegen. Dies ist jedoch eine Auslegung des Verordnungstextes und keine offiziell erklärte Ausnahme. Eine offizielle Liste der Ausnahmen wurde noch nicht veröffentlicht; die Verordnung überlässt diese Liste einem gesonderten Protokoll.
Das eigentliche Thema ist nicht der Transport von Bargeld
2025 wurden in der Türkei 1.688.910 Wohnungen verkauft — ein historischer Rekord. Nur 14 % davon waren hypothekenfinanziert. Das bedeutet: Bei 86 % der Verkäufe wechselt der Kaufpreis weitgehend bar oder per Überweisung den Besitzer, ohne dass eine Hypothek eingetragen wird. Genau diese Transaktionen bilden die eigentliche Zielgruppe des Systems.
Es gibt noch einen zweiten, weniger genannten Effekt. Die gesamte Grundbuchgebühr beträgt 4 % des Verkaufspreises (2 % für den Käufer und 2 % für den Verkäufer). Die Angabe eines niedrigeren Verkaufspreises als des tatsächlichen Kaufpreises ist in der Branche seit Jahren ein offenes Geheimnis. Sobald der Kaufpreis über das Bankensystem nachvollziehbar wird, wird die Differenz zwischen dem auf dem Sperrkonto hinterlegten Betrag und dem im Grundbuch angegebenen Preis unmittelbar sichtbar.
Was sollte man vor dem 1. Oktober tun?
Prüfen Sie den Zeitplan Ihrer Transaktion. Wenn sich der Vorgang bis in den Oktober zieht, planen Sie den neuen Ablauf von Anfang an ein; ein hektisches Vorziehen auf Ende September ist nicht unbedingt sinnvoll.
Halten Sie den Zahlungsplan schriftlich fest. Im Vertrag sollte eindeutig geregelt sein, welcher Teil — Anzahlung, Kaution bzw. Reservierungszahlung und Restbetrag — über das System abgewickelt wird.
Bereiten Sie Ihren E-Government-Zugang vor. Der Prozess läuft über Web Tapu; wer kein Passwort hat oder eine veraltete Mobilfunknummer hinterlegt hat, kann am Tag des Termins auf Probleme stoßen.
Planen Sie bei Kettenkäufen und -verkäufen einen Liquiditätspuffer ein. Das Geld aus dem Verkauf Ihrer Immobilie steht möglicherweise nicht genau in dem Moment zur Verfügung, in dem Sie es für den Kauf der nächsten Immobilie benötigen.
Verfolgen Sie die endgültigen Bekanntmachungen. Das Ausnahmeprotokoll, die Liste der teilnehmenden Banken und die Servicegebühr sollen in den kommenden Wochen konkretisiert werden.
Zusammenfassung
Ab dem 1. Oktober 2026 muss der Kaufpreis bei Immobilienverkäufen über das Sichere Zahlungssystem gezahlt werden — auf einem gesperrten Konto, das gleichzeitig mit der Eigentumsübertragung freigegeben wird. Barzahlungen und direkte Überweisungen an den Verkäufer werden nicht mehr ausreichen.
Der Anwendungsbereich umfasst auch Verkäufe ohne Makler zwischen Privatpersonen; der Kreditbetrag bleibt außerhalb des Systems, die Anzahlung fällt jedoch darunter.
Das System reduziert das Zahlungsrisiko zwischen Käufer und Verkäufer erheblich. Gleichzeitig bestehen weiterhin wichtige Fragen bei Ratenverkäufen, Kettentransaktionen und der Durchsetzung.
Wenn Sie in den kommenden zwei Monaten eine Grundbuchtransaktion planen, sollten Sie Ihren Zahlungsplan bereits heute auf den neuen Ablauf ausrichten und das vom Handelsministerium zu veröffentlichende Ausnahmeprotokoll verfolgen. Die Kosten der Unsicherheit sind häufig höher als die Kosten einer Verzögerung.
