У всех, кто рассматривает ипотеку для покупки жилья, сейчас одни и те же вопросы: будут ли снижаться ставки? Когда запустят льготную программу «Первое жильё»? Действительно ли выгодны ипотечные продукты с «предоплаченными процентами» или «льготным периодом без платежей»? Рост поисковых запросов по этим темам за последние три месяца вполне закономерен.
В этом руководстве мы разбираем, на каком уровне находятся ипотечные ставки по состоянию на октябрь 2026 года, что уже известно о программе İlk Evim, какие условия пока не подтверждены и во сколько на самом деле обходятся новые модели кредитования.
Какие ипотечные ставки действуют в октябре 2026 года?
В начале октября месячные ставки по ипотечным кредитам сроком на 120 месяцев находились примерно в диапазоне от 2,87% до 3,25%.
Согласно обзорам прессы за 2–3 октября, некоторые заметные предложения выглядели следующим образом:
| Банк | Месячная ставка (120 месяцев) |
|---|---|
| Kuveyt Türk | 2,87% |
| Türkiye Finans | 2,88% |
| Ziraat Bankası | 2,89% |
| Albaraka Türk | 2,90% |
| Vakıf Katılım | 2,94% |
| Halkbank | 2,99% |
| QNB | 2,99% |
| Akbank | 3,15% |
| TEB | 3,20% |
| Garanti BBVA | 3,24% |
Реальная ставка может отличаться в зависимости от акции банка, кредитной истории, дохода и истории взаимодействия клиента с банком. В среднем по сектору годовая ставка по ипотеке в турецких лирах в первую неделю октября находилась около 41,87%.
Переведём цифры в конкретный пример: при кредите на 2 млн TL сроком на 120 месяцев по ставке 2,89% в месяц ежемесячный платёж составляет примерно 59 757 TL, а общая сумма выплат — около 7,17 млн TL.
При ставке 3,15% по тому же кредиту ежемесячный платёж увеличивается до 64 562 TL, а общая выплата — примерно до 7,75 млн TL.
То есть разница между банками всего в 0,26 процентного пункта приводит к разнице примерно в 577 000 TL за весь срок кредита. Поэтому ограничиваться предложением только одного банка не стоит.
Куда движутся ставки? Внимание на 22 октября
Центральный банк должен объявить решение по ключевой ставке в четверг, 22 октября. Большинство экономистов, участвовавших в опросе CNBC-e, ожидают снижения ставки с 37% до 36%. Ожидание на конец года находится в районе 35%.
Снижение ключевой ставки, как правило, отражается на ипотечных ставках с задержкой и постепенно.
Снижение инфляции до 29,73% в сентябре поддерживает ожидания умеренного снижения стоимости кредитов в ближайшие месяцы.
Однако откладывать покупку только ради возможного снижения ставки не всегда рационально. Цены на жильё также могут расти, и небольшая выгода по процентам может быть полностью компенсирована ростом стоимости недвижимости.
Рынок также оживляется. По данным TÜİK, в сентябре 2026 года количество ипотечных сделок выросло на 5,1% год к году — до 23 397. За январь–сентябрь рост составил 24,7%. Продажи первичного жилья также выросли на 3,9% — до 51 519 объектов.
В Анталье в сентябре было продано 6 704 объекта жилья, что примерно на 14,5% больше, чем месяцем ранее.
Программа İlk Evim: Что известно и что пока остаётся неясным?
Одна из самых популярных тем последних недель — льготная программа İlk Evim, по которой обсуждается месячная ставка 1,20%.
Однако по состоянию на 14 октября официально не были опубликованы ни календарь подачи заявок, ни окончательный список банков, ни подтверждённые требования.
По сообщениям СМИ:
- Для кого: Предполагается приоритет для тех, кто впервые приобретает жильё. Вероятно, основная целевая группа — лица, на имя которых ещё не зарегистрирована недвижимость. Ограничения по доходу и стоимости объекта пока неизвестны.
- Ставка и срок: Обсуждается ставка 1,20% в месяц при сроке 120 месяцев, но официального подтверждения пока нет.
- Банки: Ожидается участие Ziraat Bankası, Halkbank и VakıfBank.
- Модель поддержки: В парламенте обсуждается вариант, при котором часть стоимости финансирования будет покрываться государством.
Если обсуждаемая ставка будет утверждена, разница окажется очень существенной.
По кредиту на 2 млн TL при ставке 1,20% в месяц ежемесячный платёж составит примерно 31 536 TL, а общая сумма выплат — около 3,78 млн TL.
Это почти в два раза меньше, чем примерно 7,17 млн TL при текущих рыночных условиях.
Поэтому тем, кто планирует купить первое жильё, разумно следить за официальными объявлениями и заранее подготовить необходимые документы.
При этом следует остерегаться сайтов и страниц в соцсетях, которые просят деньги за так называемую «предварительную заявку». Официальные заявления подаются только через банки и e-Devlet.
Ипотека с предоплаченными процентами и льготным периодом: Какова реальная стоимость?
Ещё две модели активно обсуждаются в поисковых запросах. Обе могут казаться привлекательными, но без точного расчёта способны оказаться дорогостоящими.
Ипотека с предоплаченными процентами
При такой модели часть процентов выплачивается авансом в момент оформления кредита, а банк в обмен снижает месячную ставку.
Например, если предположить, что по кредиту на 2 млн TL ставка снижается с 2,89% до 2,59%, ежемесячный платёж уменьшится с 59 757 TL до 54 326 TL, а экономия за 120 месяцев составит около 650 000 TL.
Если авансовая сумма значительно ниже этих 650 000 TL, модель может быть выгодной.
Однако необходимо учитывать и альтернативный доход, который можно было бы получить, разместив эту сумму на депозите или в другом финансовом инструменте.
Обязательно запросите у банка таблицу полной стоимости кредита.
Ипотека с периодом без платежей
Модели, при которых первые несколько лет можно не платить ежемесячные взносы, особенно популярны при покупке недвижимости в проектах с длительным сроком сдачи.
Однако проценты продолжают начисляться и в льготный период.
В условном примере кредит на 2 млн TL под 2,89% в месяц, по которому 36 месяцев не производятся платежи, увеличится примерно до 5,58 млн TL.
Если затем погашать эту сумму в течение оставшихся 84 месяцев, ежемесячный платёж составит примерно 177 000 TL.
Если вы рассматриваете такую модель, не подписывайте договор, пока не получите письменный расчёт того, как именно начисляются проценты в льготный период и каким будет последующий график платежей.
Правила, определяющие максимальную сумму кредита
Размер ипотечного кредита зависит не только от вашего дохода, но и от правил BDDK по соотношению суммы кредита к стоимости недвижимости.
После изменений, внесённых в марте 2026 года, для покупателей первого жилья действуют более высокие коэффициенты финансирования, а для владельцев нескольких жилых объектов — более низкие.
Объекты, построенные после 2010 года и имеющие как минимум энергетический класс C, также могут подпадать под более выгодные условия.
Поскольку точный коэффициент зависит от стоимости жилья, необходимо учитывать и риск того, что оценочная стоимость окажется ниже фактической цены продажи.
5 проверок перед оформлением ипотеки
- Получите предложения минимум от трёх банков. Включите в сравнение и исламские/участниковые банки.
- Смотрите на полную стоимость. Добавьте комиссию за выдачу кредита, оценку, DASK, страхование жилья и страхование жизни.
- Рассчитайте отношение платежа к доходу. Более безопасной считается ситуация, когда платёж не превышает примерно одной трети дохода семьи.
- Учитывайте риск заниженной оценки. Если оценка окажется ниже цены сделки, разницу придётся покрыть собственными средствами.
- Изучите условия досрочного погашения. Если ставки снизятся, может возникнуть желание рефинансировать или закрыть кредит раньше. Стоимость таких действий лучше знать заранее.
Часто задаваемые вопросы
В каком банке самая низкая ипотечная ставка в октябре 2026 года?
По данным обзоров начала октября, самые низкие ставки находились примерно в диапазоне 2,87%–2,90% у Kuveyt Türk, Türkiye Finans, Ziraat Bankası и Albaraka Türk.
Поскольку ставки часто меняются, перед подачей заявки необходимо получить актуальное предложение непосредственно в банке.
Начался ли приём заявок по программе İlk Evim?
Нет. По состоянию на 14 октября 2026 года официальные даты, условия и банки-участники ещё не были объявлены.
Снижаются ли ипотечные ставки сразу после снижения ключевой ставки?
Как правило, нет. Банки обычно отражают изменения в ценах постепенно, в течение нескольких недель.
Выгодна ли ипотека с льготным периодом без платежей?
Она может временно облегчить денежный поток, если до сдачи проекта вы продолжаете платить аренду. Однако проценты, накопленные за льготный период, могут значительно увеличить долг.
Перед решением обязательно запросите полный график платежей.
Итог
В октябре 2026 года ипотечные ставки всё ещё остаются высокими, но направление движения — вниз. Наибольшую разницу создают правильный выбор банка, точный расчёт общей стоимости и внимательное отслеживание льготных программ вроде İlk Evim.
Если вы планируете купить недвижимость в Анталье с ипотечным финансированием, Grand Emlak готов сопровождать вас от подбора объекта под ваш бюджет до прохождения оценки недвижимости.
